营改增后纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产税负如何“只减不增”

2016年5月1日营改增后，由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务。由于营业税属于价内税，增值税属于价外税，营改增后交易计税依据需调整换算为不含税价格，因此，营改增后纳税人缴纳的各税种的税负均有不同程度下降，纳税人将获得实实在在的改革红利。 为便于广大纳税人理解，广东省地方税务局根据个人转让和出租住房的不同情况，整理了四个实例，以列表的方式，将营改增前后各税费的计算列明对比，供大家参考。 一、营改增前后个人销售二手房税负对比 例1：某人2016年5月1日后将位于市区（广州地区）的非普通住房转让，购买不足两年，成交价格500万元，面积为150㎡，为购买方家庭唯一住房。营改增前后税负情况见表1。 表1：营改增前后个人销售二手房税负对比表（适用广州、深圳地区） 营改增前 营改增后 备注 税  种 税    额 (元） 税  种 税  额 （元） 税额 减少 (元） 减少 幅度   营业税 5000000×5%=250000   增值税 5000000÷（1+5%）×5%=238095.24 11904.76 4.76%   城市维护建设税 250000×7%=17500 城市维护建设税 238095.24×7%=16666.67 833.33 教育费附加 250000×3%=7500 教育费附加 238095.24×3%=7142.86 357.14 地方教育附加 250000×2%=5000 地方教育附加 238095.24×2%=4761.90 238.10 个人所得税 5000000×1%=50000 个人所得税 (5000000-238095.24)× 1%=47619.05 2380.95 假定该案例符合个人所得税核定征收条件，核定征收率1% 契税 5000000×3%=150000 契税 (5000000-238095.24) ×3%=142857.14 7142.86 买方缴纳 合  计 480000   457142.86 22857.14   注：合同价格经税务机关确认为合理价格。 例2：某人2016年5月1日后将位于市区（非广州、深圳地区）的住房转让，购买不足两年，成交价格100万元，面积为80㎡，为购买方家庭唯一住房。营改增前后税负情况见表2。 表2：营改增前后个人销售二手房税负对比表（适用非广州、深圳地区） 营改增前 营改增后 备注 税  种 税  额 （元） 税  种 税  额 （元） 税额 减少 （元） 减少 幅度   营业税 1000000×5%=50000 增值税 1000000÷（1+5%）×5%=47619.05 2380.95 4.76%   城市维护建设税 50000×7%=3500 城市维护建设税 47619.05×7%=3333.33 166.67 教育费附加 50000×3%=1500 教育费附加 47619.05×3%=1428.57 71.43 地方教育附加 50000×2%=1000 地方教育附加 47619.05×2%=952.38 47.62 个人所得税 1000000×1%=10000 个人所得税 (1000000-47619.05)× ×1%=9523.81 476.19 假定该案例符合个人所得税核定征收条件，该地区核定征收率1% 契税 1000000×1%=10000 契税 (1000000-47619.05) ×1%=9523.81 476.19 买方缴纳 合  计 76000   72380.95 3619.05   注：合同价格经税务机关确认为合理价格。 二、营改增前后个人出租房屋税负对比 例3：某人2016年5月1日后将位于市区的自有住房出租，月租金20万元，假设当期发生修缮费800元。营改增前后税负情况见表3。 表3：营改增前后个人出租住房税负对比表 营改增前 营改增后 税  种 税  额 （元） 税  种 税  额 （元） 税额 减少 （元） 减少 幅度 营业税 200000×1.5%=3000 增值税 200000÷（1+5%）×1.5%=2857.14 252.36 0.96% 城市维护建设税 3000×7%=210 城市维护建设税 2857.14×7%=200 教育费附加 3000×3%=90 教育费附加 2857.14×3%=85.71 地方教育附加 3000×2%=60 地方教育附加 2857.14×2%=57.14 个人所得税 （200000-12160）×（1-20%）×10%=15027.20 个人所得税 （200000-11885.70）×（1-20%）×10%=15049.14 房产税 200000×4%=8000 房产税 (200000-2857.14)×4%=7885.71 合  计 26387.20   26134.84 注：合同价格经税务机关确认为合理价格。计算个人所得税时，可扣减出租财产过程中缴纳的有关税费，并凭有效凭证扣减修缮费用。其中修缮费用每月1次扣除以800元为限，一次扣除不完，可下次扣除。 例4：某人2016年5月1日后将位于市区的自有住房出租，月租金2万元，假设当期发生修缮费800元。营改增前后税负情况见表4。 表4：营改增前后个人出租住房税负对比表 营改增前 营改增后 税  种 税  额 （元） 税  种 税  额 （元） 税额 减少 （元） 减少 幅度 营业税 免征 增值税 免征 0 0 城市维护建设税 0 城市维护建设税 0 教育费附加 0 教育费附加 0 地方教育附加 0 地方教育附加 0 个人所得税 （20000-1600）×（1-20%）×10%=1472 个人所得税 （20000-1600）×（1-20%）×10%=1472 房产税 20000×4%=800 房产税 20000×4%=800 合  计 2272   2272 注：营改增后增值税延续了原营业税优惠政策，月销售额不超过3万元，暂免征收增值税，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随主税免征，个人所得税、房产税计税依据与营改增前一致。计算个人所得税时，可扣减出租财产过程中缴纳的有关税费，并凭有效凭证扣减修缮费用。其中修缮费用每月1次扣除以800元为限，一次扣除不完，可下次扣除。