营改增后纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产税负如何“只减不增”（商业楼篇）

2016年5月1日营改增后，由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务。由于营业税属于价内税，增值税属于价外税，营改增后交易计税依据需调整换算为不含税价格，因此，营改增后纳税人缴纳的各税种的税负均有不同程度下降，纳税人将获得实实在在的改革红利。 为便于广大纳税人理解，广东省地方税务局根据个人转让和出租商铺的不同情况，整理了两个实例，以列表的方式，将营改增前后各税费的计算列明对比，供大家参考。 一、营改增前后个人销售商铺税负对比 例1：某人2016年5月1日后将位于市区的商铺转让，成交价格500万元，面积为150㎡,无法提供反映商铺购置原价的合法有效凭证。营改增前后税负情况见表1。 表1：营改增前后个人销售商铺税负对比表 营改增前 营改增后 备注 税  种 税    额 (元） 税  种 税  额 （元） 税额 减少 (元） 减少 幅度   营业税 5000000×5%=250000   增值税 5000000÷（1+5%）×5%=238095.24 11904.76 4.73%   城市维护建设税 250000×7%=17500 城市维护建设税 238095.24×7%=16666.67 833.33   教育费附加 250000×3%=7500 教育费附加 238095.24×3%=7142.86 357.14   地方教育附加 250000×2%=5000 地方教育附加 238095.24×2%=4761.90 238.10   土地增值税 5000000×6%=300000 土地增值税 (5000000-238095.24)× 6%=285714.29 14285.71 假定该案例符合土地增值税核定征收条件，核定征收率6% 印花税 5000000×0.05%=2500 印花税 5000000×0.05%=2500 0   个人所得税 5000000×1.5%=75000 个人所得税 (5000000-238095.24)× 1.5%=71428.57 3571.43 假定该案例符合个人所得税核定征收条件，核定征收率1.5% 契税 5000000×3%=150000 契税 (5000000-238095.24) ×3%=142857.14 7142.86 买方缴纳 印花税 5000000×0.05%=2500 印花税 5000000×0.05%=2500 0 买方缴纳 合  计 810000   771666.67 38333.33   注：合同价格经税务机关确认为合理价格。 二、营改增前后个人出租商铺税负对比 例2：某人2016年5月1日后将位于市区的商铺出租，月租金20万元，商铺占用土地面积为600㎡，当地城镇土地使用税年税额标准为10元/㎡，假设当期发生修缮费800元。营改增前后税负情况见表2。 表2：营改增前后个人出租商铺税负对比表 营改增前 营改增后 备注 税  种 税  额 （元） 税  种 税  额 （元） 税额 减少 （元） 减少 幅度   营业税 200000×5%=10000 增值税 200000÷（1+5%）×5%=9523.81 1408 2.26%   城市维护建设税 10000×7%=700 城市维护建设税 9523.81×7%=666.67   教育费附加 10000×3%=300 教育费附加 9523.81×3%=285.71   地方教育附加 10000×2%=200 地方教育附加 9523.81×2%=190.48   房产税 200000×12%=24000 房产税 (200000-9523.81) ×12%=22857.14   印花税 200000×0.1%=200 印花税 200000×0.1%=200   城镇土地使用税 600×10÷12=500 城镇土地使用税 600×10÷12=500   个人所得税 （200000-36200）×（1-20%）×20%=26208 个人所得税 （200000-34523.81）×（1-20%）×20%=26476.19   印花税 200000×0.1%=200 印花税 200000×0.1%=200  承租方缴纳 合  计 62308   60900   注：合同价格经税务机关确认为合理价格。计算个人所得税时，可扣减出租财产过程中缴纳的有关税费，并凭有效凭证扣减修缮费用。其中修缮费用每月1次扣除以800元为限，一次扣除不完，可下次扣除。